Experts fonciers
Focus sur le photovoltaïque

Françoise Thomas
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L’assemblée générale des experts fonciers de la Saône-et-Loire s’est tenue le vendredi 19 novembre dans la salle de séminaire de la cave des vignerons de Buxy. Au-delà de la présentation des activités des deux dernières années écoulées, une grande partie de la journée a été consacrée aux installations photovoltaïques et aux critères à prendre en compte pour bien les estimer.

Focus sur le photovoltaïque
Cécile Laferrère, présidente des la chambre syndicale des experts fonciers, agricoles et forestiers de Saône-et-Loire.

Comme beaucoup de structures, la chambre syndicale des experts fonciers 71 n’a pu tenir en 2020 son habituelle assemblée générale. Un vrai regret pour ces professionnels qui profitent toujours de ce rendez-vous pour partager un véritable moment convivial, rencontrer les nouveaux stagiaires, et aborder un sujet technique concernant leurs expertises. Cette année, les installations photovoltaïques sur des bâtiments agricoles étaient au cœur des tables rondes.

Mais tout d’abord, l’assemblée générale organisée ce mois de novembre a retracé les activités des deux dernières années.

Dans le contexte de crise sanitaire, force était de constater « une activité morne ces derniers mois », pour la chambre syndicale des experts fonciers, agricoles et forestiers de Saône-et-Loire, l’Efaf.

Quelques réunions ont pu être organisées en visio et deux interventions ont pu malgré tout s’effectuer en présentiel à Davayé, au CFPPA sur le marché foncier et au Master II Droit rural sur l’évaluation des valeurs locatives.

Avec 22 titulaires, la chambre n’enregistre pas de nouvelles titularisations, elle recense par ailleurs 11 stagiaires. « Nous avons en prévision l’instauration d’une journée des stagiaires, permettant les échanges entre eux sur ce qu’ils font, les difficultés qu’ils rencontrent », stipule Cécile Laferrère, la présidente de la chambre des Efaf. Laquelle précise encore qu’un délégué des stagiaires va être nommé pour intégrer le bureau du syndicat.

Combien pour le photovoltaïque ?

La deuxième partie de matinée et tout l’après-midi ont ensuite été consacrés aux installations photovoltaïques. Depuis plusieurs années maintenant en effet, ce genre d’installation se multiplie notamment sur les bâtiments agricoles. Or comment procéder à leur évaluation au moment d’une transmission ou d’une vente ?

Compte tenu que chaque installation photovoltaïque est unique, il faut bien déterminer de quoi on parle et quels sont les éléments à prendre en compte. Trois intervenants se sont succédés. David du Clary, conseiller biomasse énergies et climat à la chambre d’agriculture de Saône-et-Loire est venu présenter dans le détail les éléments techniques de ces installations. Puis maître Jean-Livier Cabocel a expliqué « l’architecture juridique » de ces projets, leurs conséquences juridiques et fiscales. Enfin, la parole était donnée à l’expert foncier Jacques Rebillard, pour aborder la base d’une méthodologie d’évaluation de ce type d’installation.

Éléments à prendre en compte

Ainsi, tout dépendra selon qui est propriétaire du bâtiment, si l’électricité ainsi produite est autoconsommée, entièrement injectée dans le réseau. En cas d’injection, à qui est-elle revendue, EDF ou via un contrat de gré à gré ? En cas d’autoconsommation, est-ce une autoconsommation individuelle ou collective, y a-t-il ou non injection du surplus dans le réseau ? Il faut aussi connaître les coûts engendrés par ces installations : maintenance, télésurveillance, assurance, les différentes taxes. À noter enfin, que cinq impôts concernent les installations PV.

D’un point de vue juridique, « cette activité photovoltaïque n’est pas agricole par nature ni par rattachement, puisqu’elle n’a pas de lien économique avec l’activité agricole naturelle ». Cette électricité non produite avec des produits ou sous-produits agricoles relève des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Selon les types de contrats signés (bail emphytéotique ou bail à construction), les règles de fin de bail diffèrent et les experts devront adapter leur méthode d’évaluation en connaissance du schéma juridique mis en place.

Bref, un investissement qui peut tout à fait être intéressant, mais à border avec clairvoyance, tant il peut vite devenir complexe.

Focus sur les cours des denrées

Chaque assemblée générale est l’occasion de faire le point sur l’évolution des productions que les experts ont à chiffrer dans les exploitations agricoles expertisées, à savoir, les bois, les bovins et le vin.

Pour le vin, les conditions météo extrêmement défavorables ont fortement impacté les récoltes. Les viticulteurs enregistrent entre - 30 et - 70 % de volumes, soit une moyenne de - 50 % de récolte. Chablis au nord et le Mâconnais au sud ont été les secteurs les plus impactés. Conséquences : la faible récolte induit peu de volume, le tout dans un contexte où il y avait déjà peu de stock. La demande qui reste soutenue entraîne les prix vers le haut, avec un montant des pièces qui s’envole : + 66 % en bourgogne rouge, + 91 % pour les aligotés, + 128 % pour les chablis ! Et forcément des conséquences sur le foncier : « on constate des montants à 100.000 €/ha en Mâcon, ou 15 hl/ha pour les fermages », a-t-il été précisé.

Pour les bois, les cours des douglas explosent en 2021, devant la pénurie de cette essence de bois. Le mélèze a lui aussi tendance à suivre cette voie. Les cours des épicéas semblent quant à eux revenir un peu, après la crise scolyte. Du côté des feuillus, les chênes connaissent une forte progression des cours et les robiniers faux acacias sont très demandés. Ce qui n’est plus le cas du hêtre ou du frêne à la demande modérée. Bonne reprise aussi du peuplier, quand le bois de chauffe se retrouve en perte de vitesse.

Pour les bovins. Il a été rappelé la décapitalisation constatée depuis plusieurs années, avec des tonnes équivalent carcasses (tec) qui diminuent chaque année depuis 2017, toutes catégories confondues. « Il y a de moins en moins d’animaux sur le département, pour autant les nombres de labélisations ou d’animaux passés sous signes de qualité sont stables voire augmentent ». Une situation qui s’est ressentie du côté des ventes nationales : Jalogny ou Magny-Cours par exemple ont globalement été de bons crus mais avec moins de veaux présentés.

Pour les vaches laitières, le Tec est là aussi en baisse. Les cours auraient tendance à être stables voire à présenter un peu d’attrait, cependant l’augmentation des charges due au coût des intrants tempère fortement cette pseudo-embellie.