Experts fonciers
Transmettre des terres, pas des casse-tête
L’assemblée générale de la confédération des experts fonciers – chambre départementale de Saône-et-Loire s’est tenue le jeudi 30 janvier à Montceau-les-Mines. Après la traditionnelle présentation des chiffres de l’année écoulée, une formation était proposée aux participants autour de la question de la « construction sur sol d’autrui », entre les règles à respecter dans le cadre d’un bail et les notions de transfert de propriété.
Luc Jeannin, représentant la chambre d’Agriculture, l’a bien rappelé en introduction de la formation : entre autres défis à relever, en plein contexte de vieillissement de ses exploitants et de problèmes de renouvellement de génération, l’agriculture doit être en mesure de donner les moyens à ces jeunes et futurs agriculteurs de s’installer. Or, devant l’agrandissement des exploitations, l’investissement dans le foncier reste l’un des principaux obstacles. Parmi les solutions, le bail rural.
Cependant, les relations entre bailleurs et preneurs se doivent d’être parfaitement cadrées. Finie l’époque des engagements verbaux et de confiance, car les situations peuvent très vite devenir inextricables dès lors que l’agriculteur construit, et donc investit, sur un terrain qui ne lui appartient pas.
Des situations vite complexes
Les experts fonciers sont là pour conseiller en amont, estimer par la suite, et donc apporter des solutions qui puissent satisfaire les deux parties, propriétaire terrain et loueur exploitant.
Jean-Livier Cabocel, avocat et Nicolas Doret, expert-foncier en Eure-et-Loire, sont venus présenter différents cas de figure et la façon d’éviter toute complication. Si elles existent, ces solutions nécessitent surtout discussion, donc entente préalable, respect de la réglementation et établissement de documents.
Tout se complexifie à partir du moment où l’agriculteur exploitant a nécessité de construire ou d’aménager un bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas...
« C'est une situation extrêmement fréquente en agriculture, rappelle Cécile Laferrère, des bâtiments d'élevage peuvent par exemple être construits par une personne physique sur un terrain appartenant à son bailleur, par une personne morale sur un terrain appartenant à l'un de ses associés qui prend sa retraite, par une personne physique sur un terrain appartenant à une communauté d'époux qui divorcent ». Dans ce cas, insiste la présidente de la chambre des experts 71, « quelle indemnisation du bâtiment ? Est-ce que les dispositions ont été correctement mises en place pour une indemnisation ? Sur quelles bases évaluer la construction ? Autant de questions à se poser avant de proposer un calcul ».
Informer des travaux
Ainsi, il convient pour les preneurs d’être très rigoureux dans la nature des travaux qu’ils sont autorisés à réaliser et pour lesquels ils doivent respecter des procédures.
À noter que certains travaux ne nécessitent que d’en informer le bailleur, notamment ceux visant l’amélioration de l’habitat et ceux figurant sur liste préfectorale.
Pour les autres, des règles élémentaires doivent être respectées, comme celles de fournir au bailleur, au minimum deux mois avant leur réalisation un descriptif précis des travaux et une estimation des coûts. En cas de conflit, le tribunal paritaire des baux ruraux, le TPBR, peut être saisi par l’une ou l’autre partie.
À savoir aussi que le bailleur ne peut s’opposer à des travaux imposés par l’autorité administrative dans le cadre de mises en conformité notamment. Ainsi, même s’il refuse, le bailleur « est réputé avoir autorisé » ces travaux et devra verser des indemnités en fin de bail...
Transfert de propriété
Autre notion abordée par les deux intervenants, celle du transfert de propriété. Régies par le code civil, le principe de propriété est là aussi très encadré. Ainsi, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » a rappelé l’avocat. Toute construction, plantation et tout ouvrage sont présumés faits par le propriétaire et donc lui appartenant. Sauf clause particulière, la propriété du bien revient donc automatiquement au bailleur lors du renouvellement du bail, c’est le principe de l’accession différée. Le preneur ne pourra donc réclamer aucune indemnité sur cet ouvrage lors de la fin du contrat de bail, si le bien a été construit lors d’un bail précédent. Cela modifie donc également la valeur des installations cédées en cas de transmission à un tiers.
Et cela signifie par ailleurs que c’est désormais au bailleur d’assurer ce bâtiment en son nom.
Ainsi, ce principe d’accession différée fait que tout bâtiment construit sur le sol d’autrui, après le renouvellement du bail, n’est plus transférable à un descendant pour le preneur...
C’est pour toutes ces notions, ces réglementations et leurs subtilités, que le recours à un expert foncier est particulièrement intéressant pour ne pas dire nécessaire. Surtout que chaque situation est unique et peut réserver bien des (mauvaises) surprises, que l’on soit bailleur ou preneur.
Luc Jeannin, représentant la chambre d’Agriculture, l’a bien rappelé en introduction de la formation : entre autres défis à relever, en plein contexte de vieillissement de ses exploitants et de problèmes de renouvellement de génération, l’agriculture doit être en mesure de donner les moyens à ces jeunes et futurs agriculteurs de s’installer. Or, devant l’agrandissement des exploitations, l’investissement dans le foncier reste l’un des principaux obstacles. Parmi les solutions, le bail rural.
Cependant, les relations entre bailleurs et preneurs se doivent d’être parfaitement cadrées. Finie l’époque des engagements verbaux et de confiance, car les situations peuvent très vite devenir inextricables dès lors que l’agriculteur construit, et donc investit, sur un terrain qui ne lui appartient pas.
Des situations vite complexes
Les experts fonciers sont là pour conseiller en amont, estimer par la suite, et donc apporter des solutions qui puissent satisfaire les deux parties, propriétaire terrain et loueur exploitant.
Jean-Livier Cabocel, avocat et Nicolas Doret, expert-foncier en Eure-et-Loire, sont venus présenter différents cas de figure et la façon d’éviter toute complication. Si elles existent, ces solutions nécessitent surtout discussion, donc entente préalable, respect de la réglementation et établissement de documents.
Tout se complexifie à partir du moment où l’agriculteur exploitant a nécessité de construire ou d’aménager un bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas...
« C'est une situation extrêmement fréquente en agriculture, rappelle Cécile Laferrère, des bâtiments d'élevage peuvent par exemple être construits par une personne physique sur un terrain appartenant à son bailleur, par une personne morale sur un terrain appartenant à l'un de ses associés qui prend sa retraite, par une personne physique sur un terrain appartenant à une communauté d'époux qui divorcent ». Dans ce cas, insiste la présidente de la chambre des experts 71, « quelle indemnisation du bâtiment ? Est-ce que les dispositions ont été correctement mises en place pour une indemnisation ? Sur quelles bases évaluer la construction ? Autant de questions à se poser avant de proposer un calcul ».
Informer des travaux
Ainsi, il convient pour les preneurs d’être très rigoureux dans la nature des travaux qu’ils sont autorisés à réaliser et pour lesquels ils doivent respecter des procédures.
À noter que certains travaux ne nécessitent que d’en informer le bailleur, notamment ceux visant l’amélioration de l’habitat et ceux figurant sur liste préfectorale.
Pour les autres, des règles élémentaires doivent être respectées, comme celles de fournir au bailleur, au minimum deux mois avant leur réalisation un descriptif précis des travaux et une estimation des coûts. En cas de conflit, le tribunal paritaire des baux ruraux, le TPBR, peut être saisi par l’une ou l’autre partie.
À savoir aussi que le bailleur ne peut s’opposer à des travaux imposés par l’autorité administrative dans le cadre de mises en conformité notamment. Ainsi, même s’il refuse, le bailleur « est réputé avoir autorisé » ces travaux et devra verser des indemnités en fin de bail...
Transfert de propriété
Autre notion abordée par les deux intervenants, celle du transfert de propriété. Régies par le code civil, le principe de propriété est là aussi très encadré. Ainsi, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » a rappelé l’avocat. Toute construction, plantation et tout ouvrage sont présumés faits par le propriétaire et donc lui appartenant. Sauf clause particulière, la propriété du bien revient donc automatiquement au bailleur lors du renouvellement du bail, c’est le principe de l’accession différée. Le preneur ne pourra donc réclamer aucune indemnité sur cet ouvrage lors de la fin du contrat de bail, si le bien a été construit lors d’un bail précédent. Cela modifie donc également la valeur des installations cédées en cas de transmission à un tiers.
Et cela signifie par ailleurs que c’est désormais au bailleur d’assurer ce bâtiment en son nom.
Ainsi, ce principe d’accession différée fait que tout bâtiment construit sur le sol d’autrui, après le renouvellement du bail, n’est plus transférable à un descendant pour le preneur...
C’est pour toutes ces notions, ces réglementations et leurs subtilités, que le recours à un expert foncier est particulièrement intéressant pour ne pas dire nécessaire. Surtout que chaque situation est unique et peut réserver bien des (mauvaises) surprises, que l’on soit bailleur ou preneur.
Luc Jeannin, représentant la chambre d’Agriculture, l’a bien rappelé en introduction de la formation : entre autres défis à relever, en plein contexte de vieillissement de ses exploitants et de problèmes de renouvellement de génération, l’agriculture doit être en mesure de donner les moyens à ces jeunes et futurs agriculteurs de s’installer. Or, devant l’agrandissement des exploitations, l’investissement dans le foncier reste l’un des principaux obstacles. Parmi les solutions, le bail rural.
Cependant, les relations entre bailleurs et preneurs se doivent d’être parfaitement cadrées. Finie l’époque des engagements verbaux et de confiance, car les situations peuvent très vite devenir inextricables dès lors que l’agriculteur construit, et donc investit, sur un terrain qui ne lui appartient pas.
Des situations vite complexes
Les experts fonciers sont là pour conseiller en amont, estimer par la suite, et donc apporter des solutions qui puissent satisfaire les deux parties, propriétaire terrain et loueur exploitant.
Jean-Livier Cabocel, avocat et Nicolas Doret, expert-foncier en Eure-et-Loire, sont venus présenter différents cas de figure et la façon d’éviter toute complication. Si elles existent, ces solutions nécessitent surtout discussion, donc entente préalable, respect de la réglementation et établissement de documents.
Tout se complexifie à partir du moment où l’agriculteur exploitant a nécessité de construire ou d’aménager un bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas...
« C'est une situation extrêmement fréquente en agriculture, rappelle Cécile Laferrère, des bâtiments d'élevage peuvent par exemple être construits par une personne physique sur un terrain appartenant à son bailleur, par une personne morale sur un terrain appartenant à l'un de ses associés qui prend sa retraite, par une personne physique sur un terrain appartenant à une communauté d'époux qui divorcent ». Dans ce cas, insiste la présidente de la chambre des experts 71, « quelle indemnisation du bâtiment ? Est-ce que les dispositions ont été correctement mises en place pour une indemnisation ? Sur quelles bases évaluer la construction ? Autant de questions à se poser avant de proposer un calcul ».
Informer des travaux
Ainsi, il convient pour les preneurs d’être très rigoureux dans la nature des travaux qu’ils sont autorisés à réaliser et pour lesquels ils doivent respecter des procédures.
À noter que certains travaux ne nécessitent que d’en informer le bailleur, notamment ceux visant l’amélioration de l’habitat et ceux figurant sur liste préfectorale.
Pour les autres, des règles élémentaires doivent être respectées, comme celles de fournir au bailleur, au minimum deux mois avant leur réalisation un descriptif précis des travaux et une estimation des coûts. En cas de conflit, le tribunal paritaire des baux ruraux, le TPBR, peut être saisi par l’une ou l’autre partie.
À savoir aussi que le bailleur ne peut s’opposer à des travaux imposés par l’autorité administrative dans le cadre de mises en conformité notamment. Ainsi, même s’il refuse, le bailleur « est réputé avoir autorisé » ces travaux et devra verser des indemnités en fin de bail...
Transfert de propriété
Autre notion abordée par les deux intervenants, celle du transfert de propriété. Régies par le code civil, le principe de propriété est là aussi très encadré. Ainsi, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » a rappelé l’avocat. Toute construction, plantation et tout ouvrage sont présumés faits par le propriétaire et donc lui appartenant. Sauf clause particulière, la propriété du bien revient donc automatiquement au bailleur lors du renouvellement du bail, c’est le principe de l’accession différée. Le preneur ne pourra donc réclamer aucune indemnité sur cet ouvrage lors de la fin du contrat de bail, si le bien a été construit lors d’un bail précédent. Cela modifie donc également la valeur des installations cédées en cas de transmission à un tiers.
Et cela signifie par ailleurs que c’est désormais au bailleur d’assurer ce bâtiment en son nom.
Ainsi, ce principe d’accession différée fait que tout bâtiment construit sur le sol d’autrui, après le renouvellement du bail, n’est plus transférable à un descendant pour le preneur...
C’est pour toutes ces notions, ces réglementations et leurs subtilités, que le recours à un expert foncier est particulièrement intéressant pour ne pas dire nécessaire. Surtout que chaque situation est unique et peut réserver bien des (mauvaises) surprises, que l’on soit bailleur ou preneur.
