Propriété immobilière
La limite des droits des communes en matière de prescription acquisitive
Le mécanisme de la prescription acquisitive trentenaire de la propriété immobilière prévu par les articles 2258 à 2275 du Code civil ne peut bénéficier aux communes. En effet, cette modalité d’acquisition de biens ne figure pas parmi celles que prévoit le Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP). Ceci vient d’être précisé par une réponse ministérielle en date du 22 mars 2011.
D’après le Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), une commune peut acquérir un bien à titre onéreux selon des procédures relevant soit du droit privé, tels l’achat ou l’échange, soit du droit public, à savoir l’exercice du droit de préemption ou l’expropriation.
Une commune peut également devenir propriétaire d’un bien à titre gratuit, soit en acceptant un don ou un legs, soit en mettant en œuvre la procédure d’acquisition d’un bien immobilier vacant ou sans maître prévue aux articles L 1123-1 à L 1123-3 du CGPPP.
Toutefois le CGPPP a retenu pour cette procédure un dispositif qui s’inspire de la prescription acquisitive trentenaire, en ce qu’il applique un délai identique de trente ans.
En effet, les dispositions de l’article L 1123-1, 1° et de l’article L 1123-2 du CGPPP, qui renvoient à l’article 713 du Code civil, permettent à une commune d’acquérir de plein droit des biens immobiliers situés sur son territoire et qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans, pour laquelle aucun successible ne s’est présenté.
Par conséquent, une commune ne peut en aucun cas acquérir par ce biais un immeuble situé en dehors de son territoire ou appartenant à une autre personne publique.
Enfin, en règle générale, lorsqu’un bien est acquis par une commune, il relève, au moment de son acquisition, du domaine privé de celle-ci. Ce n’est que si un bien remplit les conditions fixées par les articles L 2111-1 et L 2111-2 du CGPPP pour faire partie du domaine public qu’il relève effectivement du domaine public communal, même en l’absence d’acte formel de classement.
Rappel du régime de la prescription acquisitive
Rappelons que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou droit par l’effet de la possession, sans que celui qui le revendique ne soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi (article 2258 du Code civil). Ce mécanisme est couramment appelé "usucapion".
Pour pouvoir faire valoir son droit de propriété selon la règle de l'usucapion, il faut avoir occupé le bien immobilier pendant une certaine durée de 30 ans (sauf cas particulier).
De plus, la législation impose certains critères cumulatifs pour que l'usucapion soit constitué. Pour pouvoir faire jouer l'usucapion, celui qui acquiert doit occuper le bien de manière :
• continue ;
• non interrompue ;
• publique ;
• non équivoque ;
• paisible ;
• à titre de propriétaire.
Le délai commence à courir dès le début de l'occupation du bien immobilier.
La prescription acquisitive n'est pas automatique. L'occupant doit donc volontairement faire valoir ses droits une fois le délai légal écoulé. Pour cela, il peut :
• saisir le juge pour qu'il reconnaisse son droit de propriété ;
• opposer une fin de non recevoir basée sur la prescription acquisitive à l'action en revendication menée par le propriétaire réel.
L'usucapion a un effet rétroactif, c'est-à-dire que l'occupant est considéré comme étant le propriétaire, à compter du premier jour d'occupation.
Attention, le délai peut être interrompu :
• si le bien ou la chose disparaît pendant plus d'un an (cause naturelle) ;
• en cas d'interruption civile, c'est-à-dire si l'occupant reconnaît les droits du propriétaire ou si le propriétaire fait valoir ses droits.
Une commune peut également devenir propriétaire d’un bien à titre gratuit, soit en acceptant un don ou un legs, soit en mettant en œuvre la procédure d’acquisition d’un bien immobilier vacant ou sans maître prévue aux articles L 1123-1 à L 1123-3 du CGPPP.
Toutefois le CGPPP a retenu pour cette procédure un dispositif qui s’inspire de la prescription acquisitive trentenaire, en ce qu’il applique un délai identique de trente ans.
En effet, les dispositions de l’article L 1123-1, 1° et de l’article L 1123-2 du CGPPP, qui renvoient à l’article 713 du Code civil, permettent à une commune d’acquérir de plein droit des biens immobiliers situés sur son territoire et qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans, pour laquelle aucun successible ne s’est présenté.
Par conséquent, une commune ne peut en aucun cas acquérir par ce biais un immeuble situé en dehors de son territoire ou appartenant à une autre personne publique.
Enfin, en règle générale, lorsqu’un bien est acquis par une commune, il relève, au moment de son acquisition, du domaine privé de celle-ci. Ce n’est que si un bien remplit les conditions fixées par les articles L 2111-1 et L 2111-2 du CGPPP pour faire partie du domaine public qu’il relève effectivement du domaine public communal, même en l’absence d’acte formel de classement.
Rappel du régime de la prescription acquisitive
Rappelons que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou droit par l’effet de la possession, sans que celui qui le revendique ne soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi (article 2258 du Code civil). Ce mécanisme est couramment appelé "usucapion".
Pour pouvoir faire valoir son droit de propriété selon la règle de l'usucapion, il faut avoir occupé le bien immobilier pendant une certaine durée de 30 ans (sauf cas particulier).
De plus, la législation impose certains critères cumulatifs pour que l'usucapion soit constitué. Pour pouvoir faire jouer l'usucapion, celui qui acquiert doit occuper le bien de manière :
• continue ;
• non interrompue ;
• publique ;
• non équivoque ;
• paisible ;
• à titre de propriétaire.
Le délai commence à courir dès le début de l'occupation du bien immobilier.
La prescription acquisitive n'est pas automatique. L'occupant doit donc volontairement faire valoir ses droits une fois le délai légal écoulé. Pour cela, il peut :
• saisir le juge pour qu'il reconnaisse son droit de propriété ;
• opposer une fin de non recevoir basée sur la prescription acquisitive à l'action en revendication menée par le propriétaire réel.
L'usucapion a un effet rétroactif, c'est-à-dire que l'occupant est considéré comme étant le propriétaire, à compter du premier jour d'occupation.
Attention, le délai peut être interrompu :
• si le bien ou la chose disparaît pendant plus d'un an (cause naturelle) ;
• en cas d'interruption civile, c'est-à-dire si l'occupant reconnaît les droits du propriétaire ou si le propriétaire fait valoir ses droits.
