Urbanisme
Où situer le point bas d'un bâtiment ?
L’examen technique de la demande de permis de construire suppose de vérifier que la hauteur de la construction projetée n’excède pas la hauteur maximale autorisée soit par l’article 10 du règlement du PLU, soit, en l’absence de document d’urbanisme, par l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme, soit par un règlement de lotissement. Aucune méthode de calcul de la hauteur n’étant imposée par le code de l’urbanisme, celle-ci doit être rédigée par l’auteur de la règle et peut, le cas échéant, poser des problèmes d’interprétation. Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 14 mars 2011, précise cette méthode de calcul.
De manière générale, le règlement de zone dispose que la hauteur se mesure à partir du sol naturel c'est-à-dire à compter du sol tel qu'il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction, objet du permis jusqu'aux points les plus élevés situés à l'égout du toit de la construction et non au faîtage.
Le niveau de la limite parcellaire à prendre en compte est celui du fonds voisin.
Pour les murs pignon qui ne comportent pas de rabats de toit, la hauteur s'apprécie également à l'égout du toit, et non au faîtage.
Dans l’affaire soumise au Conseil d’Etat, le règlement de lotissement opposable au permis de construire prévoyait que la hauteur des constructions, mesurée de l’égout de toit au point le plus bas de la construction, ne pouvait dépasser une hauteur maximale de 8 mètres.
S’agissant du point le plus bas de la construction, point de référence à partir duquel s’apprécie la hauteur, le Conseil d’Etat apporte une précision technique intéressante, cohérente avec la jurisprudence antérieure.
Le Conseil d’Etat rappelle que la hauteur de la construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel la construction est visible.
Il censure, à ce titre, la décision du juge d’appel qui, pour établir l’illégalité de l’autorisation, avait pris en compte dans sa mesure le soubassement de la construction, constitué d’une dalle sur hérisson, sans recherche à quel niveau se situait le sol.
Cette solution peut être transposée aux autres types de soubassement (vide sanitaire par exemple), dès lors qu’ils ne dépassent pas le niveau du sol.
Sur cette question, il ressort de la jurisprudence que le point le plus bas doit être mesuré à l’emprise du bâtiment au sol qui, dans le silence de la règle locale, est fixé au sol naturel.
Reste que ce renvoi à la notion de sol naturel soulève d’autres difficultés notamment quant à sa détermination lorsque des remblais ou des affouillements ont été effectués.
Dans cette hypothèse, le juge administratif considère que le niveau à prendre en compte est celui du sol avant ces travaux lorsqu’ils ont été exécutés en vue de la réalisation du projet.
Le niveau de la limite parcellaire à prendre en compte est celui du fonds voisin.
Pour les murs pignon qui ne comportent pas de rabats de toit, la hauteur s'apprécie également à l'égout du toit, et non au faîtage.
Dans l’affaire soumise au Conseil d’Etat, le règlement de lotissement opposable au permis de construire prévoyait que la hauteur des constructions, mesurée de l’égout de toit au point le plus bas de la construction, ne pouvait dépasser une hauteur maximale de 8 mètres.
S’agissant du point le plus bas de la construction, point de référence à partir duquel s’apprécie la hauteur, le Conseil d’Etat apporte une précision technique intéressante, cohérente avec la jurisprudence antérieure.
Le Conseil d’Etat rappelle que la hauteur de la construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel la construction est visible.
Il censure, à ce titre, la décision du juge d’appel qui, pour établir l’illégalité de l’autorisation, avait pris en compte dans sa mesure le soubassement de la construction, constitué d’une dalle sur hérisson, sans recherche à quel niveau se situait le sol.
Cette solution peut être transposée aux autres types de soubassement (vide sanitaire par exemple), dès lors qu’ils ne dépassent pas le niveau du sol.
Sur cette question, il ressort de la jurisprudence que le point le plus bas doit être mesuré à l’emprise du bâtiment au sol qui, dans le silence de la règle locale, est fixé au sol naturel.
Reste que ce renvoi à la notion de sol naturel soulève d’autres difficultés notamment quant à sa détermination lorsque des remblais ou des affouillements ont été effectués.
Dans cette hypothèse, le juge administratif considère que le niveau à prendre en compte est celui du sol avant ces travaux lorsqu’ils ont été exécutés en vue de la réalisation du projet.
