Chronique juridique

Les obligations du bailleur

Obligations de droit commun (Code civil)

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune situation particulière :

De délivrer au preneur la chose louée (article 1719 alinéa 1 du code civil)

À la date prévue par le contrat, le propriétaire doit délivrer le fonds, c’est-à-dire le mettre à disposition du preneur. C’est au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, qu’il appartient de prouver qu’il s’est libéré de cette obligation. Lorsque le preneur allègue une délivrance partielle, le bailleur doit établir qu’il a satisfait entièrement à son obligation.

D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (article 1719 alinéa 2)

Le bailleur est donc obligé de garantir le bon état du bien et en assurer les réparations.

Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du code civil). Le preneur ne peut se voir imposer l’obligation de remettre en état le bien durant la location. De plus, il appartient au bailleur de veiller de façon constante à l’état de son immeuble, sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer.

Cette obligation est confirmée par la législation spécifique aux baux ruraux. Le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire (article L. 415-3 du code rural). Les grosses réparations concernent les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture en totalité (article 606 du code civil).

D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (article 1719 alinéa 3)

Le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail. Ainsi, il ne peut plus utiliser pour son propre compte les biens compris dans le bail.
Le bailleur ne doit pas apporter de troubles de fait ou de droit au preneur. Il appartient également au bailleur de garantir le preneur contre les troubles de droit émanant d’un tiers (article 1726 du code civil), lorsqu’un tiers invoque par exemple un droit sur le fonds (propriété, servitude, usufruit, bail). Cette garantie du bailleur ne s’applique qu’aux troubles de droit et ne concerne pas les troubles de fait, c’est-à-dire lorsqu’un tiers n’invoque aucun droit sur la chose, mais provoque un dérangement de fait, il s’agit par exemple d’un vol, de nuisances, etc. Dans ce cas, seul le tiers est responsable.

Ces obligations ne cessent qu’en cas de force majeure. La sanction de ces manquements par le bailleur consiste en des dommages-intérêts.

D’assurer également la permanence et la qualité des plantations (article 1719 alinéa 4)

L’obligation de plantation du bailleur ne peut être mise à la charge du preneur. En effet, la clause du bail mettant à la charge du preneur l’obligation de procéder au remplacement des pieds manquants et de faire toutes plantations et replantations qui s’avéreraient nécessaires en cours de bail, doit être réputée non écrite.

Obligations imposées par le statut du fermage (Code rural et de la pêche maritime)

En complément, le statut du fermage oblige le bailleur à :

Laisser chasser le fermier (article L. 415-7 du code rural) :

Le bailleur a l’obligation de permettre au fermier de chasser sur le fonds loué. Ainsi, le preneur a le droit de chasser sur le fonds loué. S’il ne désire pas exercer ce droit, il doit le faire savoir au bailleur.

Payer l’assurance contre l’incendie des bâtiments et la taxe foncière (article L. 415-3)

« Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire ».

Le bailleur est débiteur du paiement des primes d’assurance. Cependant, la responsabilité du preneur peut être engagée si l’évènement résulte d’une faute grave, par conséquent, il est prudent pour le preneur de s’assurer également.

Le bailleur est également débiteur de la taxe foncière. Cependant, le preneur doit supporter les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux. Ainsi, le propriétaire peut répercuter une fraction au preneur du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail.
Payer, en partie, la taxe des chambres d’agriculture (article L. 514-1 du code rural et article 1604 du code général des impôts)

Le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire.

Reconstruire ou réparer le bien en cas de destruction par cas fortuit (article L. 411-30 du code rural)

Lorsque la totalité des biens compris dans le bail est détruit par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Lorsqu’un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le bailleur est tenu, si le preneur le demande, de reconstruire, à due concurrence des sommes versées par les compagnies d’assurance, ce bâtiment ou un bâtiment équivalent.