Chambre des notaires de Saône-et-Loire

L’immobilier dynamisé par les taux bas

« Attention, les hausses des prix ou des volumes de ventes sont loin d’être uniformes selon les types de produits (appartement, maison, terrain, N.D.L.R.) », mettait en garde d’emblée la présidente de la Chambre départementale des Notaires. Reste toutefois de nombreux motifs de se réjouir surtout après avoir craint un effondrement de l’économie en 2020 comme après la crise financière de 2008 qui avait plombé durablement les marchés immobiliers. Car comme le rappelle Ghislaine Corget, depuis le début de la pandémie, les marchés immobiliers en Saône-et-Loire sont « dynamiques », voire « historiques ». La hausse annuelle du volume des ventes totales, tous biens confondus, a en effet fait un bond de +23 % en volume en 2021 (chiffres arrêtés au 31 août 2021), comparativement à 2020 qui n’était pas une mauvaise année déjà puisqu’ayant déjà dépassé la barre du million de transactions enregistrées en France. Avec la pandémie, le développement du télétravail a entraîné de « nouveaux comportements » et de nouvelles demandes, le Covid a accéléré également la « recherche d’une meilleure qualité de vie », poussant nombre d’urbains à quitter « les appartements de petites tailles des centres urbains ». Accéléré car la tendance était déjà là avec la pression foncière et des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles. Les « amortisseurs économiques » publics ont fait le reste, reconnaissaient les notaires qui comme les acheteurs ne peuvent que se réjouir des taux de prêt historiquement bas, en raison de la politique protectionniste de la banque Européenne.

3 pièces pour investisseurs

Pour Maître Vincent Bizollon, mieux vaut analyser les prix médians des biens vendus pour faire ressortir des tendances « plus nettes et moins sujettes aux variations ». Au final, en 2021, la hausse des prix sur les maisons anciennes s’établit à +3,3 % pour un prix médian de 124.000 €. Le prix au m2 d’un appartement se négocie en moyenne à 1.090 €/m2 (hors droit de mutation). Seul bémol, les terrains à bâtir voient leur prix de vente baisser en moyenne de -5,3 % sur l’année. Si peu de ventes d’appartements neufs sont enregistrées dans la base Perval, Maître Jeannin pouvait analyser un plus grand volume de ventes (entre 1.000 et 1.500) d’appartements anciens. Le prix médian se situe à 70.000 € pour 68 m2. « Les acquéreurs de studios s’orientent vers des deux pièces. La part des quatre pièces baisse en 2021. Les trois pièces sont les plus vendus car les plus intéressants pour les investisseurs », notait-il, lui qui le constate sur le Chalonnais.
Mais même dans une même ville, les dynamiques sont propres à chaque secteur. « Il peut y avoir de gros différentiels de prix selon les secteurs, même avec un même standing », rappelait Maître Fromonteil, prenant l’exemple de son secteur Mâconnais. « Mâcon (1.310 €/m2) voit la hausse de prix la plus faible des villes préfectures alentour » bizarrement, malgré l’influence de Lyon mais Charnay-lès-Mâcon affiche 1.680 €/m2 pour 64 m2 (contre 1.090 €/m2 à Chalon-sur-Saône par exemple).

L’ancien reprend de la valeur

Reste que le gros des transactions en Saône-et-Loire concerne les maisons anciennes (entre 4.000 et 5.000 transactions). Le prix médian est maintenant de 124.000 € (+3,3 %). Sur dix ans, « la tendance était baissière jusqu’en 2016 et désormais à la hausse », se réjouit Maître Perreault. Là encore de grandes disparités existent selon les sous-secteurs du département. Si la maison type vendue offre 102 m2 habitable avec 1.050 m2 de terrain, le prix médian du côté des villes "moyennes" varie d’un plus haut à 250.000 € à La Chapelle-de-Guinchay vers 72.000 € du côté de Gueugnon ou Montceau-les-Mines, ou proche de la moyenne à Tournus (121.000 €). Reste que toutes les communes du Mâconnais et Chalonnais affichent les plus hauts prix. Attention toutefois, « les achats se font avec moins de pièces et les 6 pièces et plus sont plus difficiles » à vendre, bien que représentant toujours un quart des ventes totales.

Terrains à bâtir et jeunes en baisse

Enfin, Maître Benoit annonçait la baisse surprenante des terrains à bâtir (-5,3 %) fixant le prix médian à 36.000 €. « On revient aux prix de 2011 », avec une surface médiane de 1.080 m2 vendue. « Prudence, en fonction de la surface, cela varie », constate Aurélie Benoit. Elle qui officie à Romanèche-Thorins faisait la comparaison avec les départements limitrophes - excluant d’emblée « le Rhône, neuf fois plus élevé » - comme l’Allier (25.000 €) ou la Loire (60.000 €). C’est environ le prix du Mâconnais qui s’évalue à 69.000 € pour 710 m2 en moyenne « en diminution régulière » côté surface. Là encore, la plaine Chalonnaise suit avec 57.300 € pour 850 m2. En cette fin d’année, les acheteurs semblaient se tourner vers des « terrains plus grands alors que les prix au m2 augmentent ».
Au global, 68 % des acquéreurs sont des Saône-et-loiriens, 27 % ont une profession intermédiaire et 25 % ont entre 30-39 ans. Depuis 2016, les biens sont conservés plus longtemps mais les « mutations » (emploi, divorces, séparations…) s’accélèrent. « La part des employés, ouvriers et agriculteurs a baissé parmi les acheteurs », au profit de la tranche d’âge des plus de 60 ans. Ainsi seuls 13 % des acheteurs ont moins de 30 ans dans le Brionnais ou l’Autunois, contre 20 % en moyenne en Saône-et-Loire. Les plus de 60 ans ont maintenant tendance à se « rapprocher des gros bourgs mais pas Chalon ou Mâcon, ou alors dans du neuf ». Même phénomène pour « les jeunes moins attachés à leur commune d’origine ». Enfin, les Notaires observent bien un « effet Covid » avec une « nette augmentation » des non-Saône-et-loiriens aux achats, sans forcément que cela soit des « Suisses ou Hollandais qui retapaient avant nos vieilles maisons en pierre ».

La présidente, Ghislaine Corget concluait sur le fait que la Saône-et-Loire reste un département « attractif » aux prix immobiliers raisonnables pour une « belle qualité de vie ».