Chronique Juridique

Résiliation du bail à l’initiative du preneur

En cas de décès ou d’incapacité du preneur ou de sa famille

Le preneur peut demander la résiliation lorsque lui ou un membre de sa famille indispensable au travail de la ferme a : 

- une incapacité de travail grave, 
- dont la durée est supérieure à deux ans. 

Il en va de même pour le décès d’un membre de la famille du preneur, indispensable au travail de la ferme. 

En cas de décès du preneur, ses ayants-droits peuvent également demander la résiliation du bail, dans les six mois à compter du décès (article L. 411-34 CRPM). 

En cas de destruction totale des bâtiments

Lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit (article L. 411-30 CRPM). 

Cependant, lorsqu’un bien compris dans le bail est détruit, en partie ou en totalité, par cas fortuit et que cette destruction compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le preneur peut demander reconstruction au bailleur ou demander la résiliation du bail ou une minoration du fermage. 

En cas de refus d’autorisation d’exploiter

Le preneur peut demander la résiliation du bail lorsqu’il n’a pas obtenu l’autorisation d’exploiter nécessaire à l’expiration du bien (article L. 331-1 CRPM). Il faut en effet que l’autorité administrative (DDT) ait opposé un refus, en application des articles L. 331-1 et suivants, obligeant le preneur à mettre la structure de son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA). 

En cas d’acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même 

Le preneur peut demander la résiliation du bail lorsqu’il acquiert une ferme qu’il souhaite exploiter lui-même ; il y a donc une priorité sur la ferme acquise en propriété sur celle en fermage. 

Dans tous ces cas évoqués ci-dessus, si la fin de l’année culturale est postérieure de neuf ans au moins à l’événement qui cause la résiliation, celle-ci peut, au choix du locataire, prendre effet : 

- soit à la fin de l’année culturale en cours, 
- soit à la fin de l’année culturale suivante. 

Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin de l’année culturale suivante. 

Lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite

Le preneur qui atteint l’âge de la retraite peut résilier le bail à la fin d’une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis. L’âge pris en compte est l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles. 

Le preneur doit notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l’avance, à travers un congé qui prend la forme d’une LRAR ou d’un acte d’huissier. Dans son courrier, il exposera les raisons légales de son congé (c'est-à-dire la prise de sa retraite). 

Si le fermier ne respecte pas cette procédure, il peut résilier à l’amiable son bail par convention écrite à tout moment avec accord de son propriétaire. À défaut, son bail se poursuivra malgré l’obtention de sa retraite avec toutes les obligations qui en découlent. 

Résiliation amiable

En cours de bail, les parties peuvent s’accorder pour mettre fin au contrat. Dans ce cas, le bailleur n’est pas tenu de délivrer au preneur un congé dans les formes et délais impartis par le statut du fermage. 

Cependant, il n’est pas possible pour eux d’organiser par avance cette situation. Ainsi, une clause de résiliation écrite le même jour que la conclusion du bail est nulle.