Marché immobilier

Mieux vaut être confinés en Saône-et-Loire !

L’activité de conseils et de ventes de biens immobiliers a connu en 2020 deux confinements. Les notaires ont su s’adapter pour continuer leurs missions, en premier lieu de conseillers. Les notaires sont en effet des experts de l’immobilier, n’oublient-ils pas de rappeler. Et en cette fin d’année 2020, l’heure était à un premier bilan issu de leur base de données (Perval) incluant justement l’impact du premier confinement mais pas du deuxième, tenait à préciser en introduction de la visioconférence le président de la chambre départemental, François-Stanislas Thomas, notaire à Chalon-sur-Saône.
L’année 2020 est « surprenante » à bien des égards. Parmi les principaux résultats en Saône-et-Loire, on peut noter : +1,6 % de hausse annuelle du prix de vente médian des maisons anciennes ; le prix de vente des maisons anciennes s’est établie à 121.000 € ; le prix au m² des appartements anciens à Chalon-sur-Saône atteint la barre des 1.000 € ou 1.180 € à Mâcon ; le prix de vente des terrains à bâtir se situe à 37.700 €… Les notaires égrenaient ces prix médians – moitié des ventes en dessous ; moitié au dessus – différents des prix moyens.
Ainsi, l’immobilier en Saône-et-Loire suit la tendance régionale : le prix au m² des appartements anciens augmentent de +5 à 6 % sur un an et celui des maisons anciennes, toujours plus faiblement, de 1 à 3 %.

Marché en hausse sur 2020

Le nombre de ventes de logements anciens estimé en Saône-et-Loire sur le 3^e trimestre 2020 a fortement augmenté (+49 %) par rapport à celui estimé au 1^er trimestre 2020 en raison du confinement. Reste que ce volume de vente est plus élevé que celui estimé au 3^e trimestre 2019 de 13 %, preuve que la tendance était déjà installée avant le Covid-19. Évidemment, dans le détail, de nombreux écarts et différences apparaissent selon la typologie des biens ou des secteurs géographiques… sans oublier en fonction de la clientèle en face. Les notaires de Saône-et-Loire rappellent que « malheureusement notre département avait vu ses prix immobiliers décrocher depuis dix ans comparativement aux moyennes en province (hors Paris donc) ». Malheureusement pour les propriétaires surtout qui voyaient dès lors leurs biens perdre en valeur. À l’inverse, pour les acheteurs, notamment primo-accédants, emprunts à taux bas et baisses des prix immobiliers permettaient d’envisager l’achat plus facilement. Notre département reste attractif comme le soulignait Éric Jeannin, notaire à Chalon : « nos appartements anciens sont quatre fois moins chers qu’à Lyon ou deux fois moins chers qu’à Dijon », comparait-il. Là encore, nombre de différences entre par exemple un prix médian de 2.050 €/m² en Côte-d’Or en raison de Dijon ou de 730 €/m² dans la Nièvre. Pour les investisseurs, les villes du département conservent de « bons rendements locatifs » (ratio prix/loyers). En effet, il ne faut pas oublier que l’évolution du prix des appartements anciens sur les dix dernières années est négative (de -7 % pour les 2 pièces à -22 % pour les 4 pièces). L’an dernier, seuls les 4 pièces restaient stables (-0,2 %) alors que tous les autres biens connaissaient un rattrapage à la hausse.
L’augmentation des prix sur un an constatée sur le département se répercute dans les mêmes proportions au niveau des secteurs. Seules exceptions, le Charolais, où le prix au m² médian perd 8 %, et sur Le Creusot-Montceau et Bassin Minier, où il gagne 10 %. Au sein de ce secteur, la commune Le Creusot enregistre +11 % sur un an. Cette hausse s’explique notamment par la hausse concomitante de la part des ventes de studios, aux prix au m² les plus chers. Par commune, Le Creusot enregistre la plus forte baisse depuis 2015, avec -15 %, alors qu’elle n’est que de -6 % à Mâcon et de -7 % à Chalon-sur-Saône.

De la place pour les maisons

La Saône-et-Loire étant très largement un département rural, Pierre-Yves Perreault, notaire à Cuisery, remarquait que les maisons anciennes représentent toujours « trois fois plus de ventes » en nombre que les appartements. S’établissant donc à 121.000 €, ce prix médian reste « bas » par rapport aux départements voisins. "Proximité" de Lyon oblige, le Mâconnais reste le secteur le plus « cher », suivi du Chalonnais et ses environs. Le Louhannais se situe à la moyenne. Les secteurs les moins « chers » pour acquérir une maison ancienne restent donc le Charolais, l’Autunois-Morvan en raison notamment de leur « éloignement des axes de communication ». Côté acheteurs, ces prix raisonnables les font se tourner plus facilement vers des maisons de 4 pièces plutôt que 3, voire même des maisons de plus de 6 pièces.
Si tous les autres secteurs ont connu des hausses l’an dernier, la seule exception à noter est à Chalon-sur-Saône où le prix de vente médian diminue de 4 %. Il s’agit de la première baisse enregistrée depuis 2015. D’autres communes se distinguent par des évolutions annuelles des prix importantes : Autun, avec +16 % sur un an, où dans le même temps la part des maisons d’au moins 5 pièces est passée de 57 % à 71 % ; et à l’inverse Saint-Rémy, avec -13 % sur un an, où dans le même temps la surface médiane a perdu 6 m².

Et de beaux terrains à bâtir

Enfin, du côté des terrains à bâtir, Maître Aurélie Benoit, notaire à Saint-Gengoux-le-National, relevait un marché relativement stable autour de 37.700 € pour une surface de 1.040 m². « Nous sommes un département rural avec une belle capacité en terme de place. Les prix sont 4 à 5 fois supérieur dans le Rhône avec l’attractivité de Lyon ». Les notaires constatent là encore des écarts importants : de 15.000 € dans le Brionnais à 66.000 € dans le Mâconnais, en passant par 49.000 € dans le Chalonnais ou 20.000 € en Bresse. Les parcelles de 600 à 899 m² représentent un peu plus du quart du marché et enregistrent le prix de vente médian le plus élevé (48.100 €). Les parcelles inférieures à 600 m² enregistrent quant à elles le prix au m² médian le plus onéreux (82 €/m²). La plus forte baisse annuelle des prix (-20 %) concerne les superficies comprises entre 1.500 et 2.499 m², qui représentent un peu moins de 20 % des transactions. Cette évolution s’explique en partie par un déplacement des ventes de ces catégories de terrains vers des secteurs moins onéreux, tels que la Bresse louhannaise ou le Charolais.

Zones blanches, déserts médicaux…

En conclusion, la chambre des notaires dressait le portrait type des acheteurs. Les acquéreurs les plus représentés sont dans la tranche d’âges de la trentaine (27 %), exercent une profession intermédiaire (27 %) et sont nés dans le département (73 %). Néanmoins, « les acquéreurs s’attachent moins à leur commune d’origine » comme par le passé, notaient-ils. En 2020, les notaires ont multiplié les renseignements et prises de contacts « mais qui n’ont pas abouti en raison notamment d’un manque technologique qui fait défaut du côté de la fibre Internet et autres commodités ». En clair, « les acheteurs sont intéressés mais ne sont pas venus en masse », notamment car le télétravail n'était pas possible dans de bonnes conditions. Où la réalité de l’aménagement rural et la disparition des services publics viennent aggraver la désertification dans certaines zones. Ces « fantasmes évacués » d’un retour massif des urbains vers les campagnes, les notaires sont néanmoins contents « d’avoir rattrapé le premier confinement » en terme de volume de ventes et du « beau redressement des prix depuis deux ans ». Mais comme nombre d’autres chefs d’entreprise, les notaires craignent que la crise économique ne les rattrapent en 2021, eux qui constatent et regrettent « des refus de prêts ces dernières semaines » de la part des banques. Les 110 notaires espèrent maintenant comme tout le monde que 2021 verra vite le « virus derrière nous » même si leurs offices sont ouverts dans le respect des gestes barrières. Au final, 2020 retiendra qu'il vaut mieux être confiné en Saône-et-Loire que dans un appartement de métropole...