Bail rural à copreneurs

Dépêche juridique : Attention aux départs !

En cas de départ de l’un d’eux, il est important pour le copreneur restant de demander au bailleur à ce que le bail se continue à son seul nom. 
Dans un arrêt récent, la haute juridiction a jugé qu’un bailleur pouvait demander la résiliation du bail au motif que l’un des copreneurs avait cessé de participer à l’exploitation, sans que les deux copreneurs restants demandent la poursuite du bail à leur profit. 

La possibilité d’associer un copreneur à bail 

Le code rural en son article L. 411-35 prévoit la possibilité pour un preneur d’associer un copreneur à son bail. 

Cette faculté est toutefois soumise à conditions :

Qualité du copreneur : 

Le preneur peut associer à son bail, en qualité de copreneur, son conjoint, son partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou alors un descendant ayant atteint l’âge de la majorité. 

    Agrément du bailleur : 

Pour associer un copreneur à son bail, le preneur doit impérativement obtenir l’agrément du bailleur. Il est important ici d’obtenir l’accord préalable écrit du bailleur. En effet, l’association non autorisée par un bailleur encourt la résiliation du bail. 

À défaut d’accord du propriétaire, le preneur devra saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, qui examinera la demande. 

Cette disposition est destinée à permettre une transition avant la retraite effective du preneur en place. 

Le départ d’un copreneur à bail

Lorsque l’un des copreneurs à bail cesse d’exploiter, celui qui reste doit demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul profit, s’il veut se maintenir en place. 

Conditions

Le copreneur restant dispose d’un délai de trois mois à compter de la cessation du copreneur sortant pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom. 

La lettre recommandée adressée au bailleur doit obligatoirement reproduire les dispositions de l’article L. 411-35, alinéa 3, du code rural :

« Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose d’un délai de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statut alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si ce la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure ». 

Le courrier doit également mentionner expressément les motifs allégués pour la demande, ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur sortant.

Ces mentions impératives sont prescrites à peine de nullité de la demande. 

Le propriétaire ne peut s’opposer à la demande de poursuite du bail qu’en saisissant le Tribunal Paritaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la lettre recommandée. 

    Sanction

L’omission de cette formalité peut entrainer la résiliation du bail, qui n’est pas automatique. 

En effet, dans un arrêt récent de la Cour de cassation, du 4 mars 2020, il a été jugé que l’absence de demande de continuation du bail à son profit, par le copreneur restant, entrainait la résiliation du bail. 

En l’espèce, un des copreneurs avait cessé toute exploitation des terres prises à bail et ses copreneurs n’avaient pas sollicité, dans le délai qui leur était imparti, la continuation de la location. 

Le bailleur a alors demandé la résiliation du bail pour défaut d’accomplissement de leur obligation d’information. 

L’article L. 411-31 du code rural permet en effet au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail s’il justifie d’une contravention à l’article L. 411-35, et donc à l’obligation d’information imposée par cet article. Le défaut d’accomplissement de cette obligation constitue un manquement aux obligations nées du bail. 

SERVICE JURIDIQUE DU GROUPE FDSEA 71