Lors de la conclusion d’un bail rural, bailleur comme preneur ont chacun des obligations découlant de cette location. Parfois source de conflit, il est important de connaître les devoirs de chacun.
Concernant les obligations du fermier, le Code civil, à l’article 1766, rappelle que « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».
Garnir le fonds
Le fermier doit garnir l’héritage rural des bestiaux et ustensiles nécessaires à l’exploitation, mais il doit également engranger les récoltes dans les lieux destinés à cet effet (article 1767 du Code civil). Cette obligation tend à garantir une bonne exploitation du fonds. Cependant, la violation de l’obligation de garnir le domaine ne suffit pas à elle seule pour entraîner la résiliation du bail. La sanction ne peut être prononcée que si le défaut de garnissement est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Cultiver raisonnablement
Le preneur est tenu de cultiver raisonnablement le fonds (ce terme vient en remplacement de l’expression ‘en bon père de famille’). Ainsi, il doit cultiver et entretenir le fonds comme le ferait un propriétaire soucieux de son bien.
Réaliser les réparations nécessaires
Sont à la charge du preneur les réparations locatives ou de menu entretien sauf si elles sont le fait de la vétusté, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure (article L. 415-4 du code rural). Ces dispositions étant d’ordre public, le contrat ne peut mettre à la charge du fermier d’autres obligations (article L. 415-12 du code rural).
Par exemple, sur les terres, il s’agit de l’entretien des clôtures, haies et fossés ; des systèmes d’irrigation et de drainage ; des digues et des levées bordant les cours d’eau et les étangs, etc.
Sur les bâtiments, il s’agit des travaux de réparation courants : les travaux de peinture du portail, le nettoyage des tuiles, etc.
Cependant, si des grosses réparations n’ont été rendues nécessaires que par le défaut de réparations locatives ayant entraîné une détérioration progressive et manifeste des lieux, ces grosses réparations peuvent être mises intégralement à la charge du preneur.
En complément, le preneur se voit dans l’obligation de signaler au propriétaire les grosses réparations qui doivent être entreprises sur les fonds loués.
Respecter les clauses du bail
Le preneur doit respecter les clauses insérées dans le bail qu’il a conclu.
Plus spécifiquement, les clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion, peuvent être incluses dans les baux, à certaines conditions. Par ces clauses environnementales, le preneur s’oblige à respecter les pratiques précitées.
Respecter la destination du fonds
Le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention (article 1728 du Code civil).
On trouve, en jurisprudence, différents exemples de modifications de la destination du fonds, comme délaisser des parcelles pour se consacrer essentiellement au dressage de chiens ; ouvrir un restaurant dans des bâtiments constituant une partie importante des biens affermés ; transformer en terrain de golf plusieurs parcelles de terre normalement exploitées en prairies.
Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut demander la résiliation du bail (article 1729 du Code civil).
Le paiement du fermage
Le preneur doit payer un loyer à son bailleur en contrepartie de la mise à disposition du fonds. Ce fermage doit être payé selon les modalités fixées dans le bail : en espèces ou en nature ; à terme échu ou à échoir ; mensuellement ou annuellement, etc.
La sanction pour défaut de paiement du fermage est la résiliation du bail (article L. 411-31 du code rural), à condition que le défaut de paiement porte sur deux échéances de fermage, et qu’il persiste après un délai de trois après mise en demeure.
Par ailleurs, le preneur doit également supporter les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux ; ce qui se traduit par le paiement d’une fraction de la taxe foncière sur les propriétés bâties/non bâties (article L. 415-3 du code rural). Pour rappel, à défaut d’accord entre les parties, cette fraction est fixée à 1/5ème. Au titre de la taxe foncière sur le non bâti, il existe une exonération de 20 % qui doit profiter au preneur en place.
La dénonciation des usurpations
Le preneur d’un bien rural est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d’avertir le propriétaire des usurpations commises sur le fonds (article 1768 du Code civil).
Les usurpations visées par la loi peuvent résulter des actes les plus divers : empiètements de voisins, passage, détournement d’eau, opposition à l’exercice d’une servitude active du domaine, etc.
La restitution du fonds loué
À la fin du bail, le preneur doit restituer le fonds loué au propriétaire ; mais deux situations sont à distinguer :
S’il a été fait un état des lieux : le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue (article 1730 du Code civil) ;
S’il n’a pas été fait d’état des lieux : le preneur est présumé avoir reçu les bâtiments en bon état locatif (article 1731 du Code civil).
À la fin du bail, le bailleur devient propriétaire par accession des constructions et améliorations réalisées par le preneur.
SERVICE JURIDIQUE DU GROUPE FDSEA 71
