Section des bailleurs, la concertation pour un climat serein
L’assemblée générale de la section départementale des bailleurs ruraux s’est déroulée vendredi 19 avril à Mâcon. En dehors du point sur les dossiers de l’année, une large place a été laissée à l’intervention d’experts fonciers agricoles venus rappeler l’importance d’établir un état des lieux en entrée et sortie de bail.
Sujet sensible s’il en est, le domaine des baux ruraux et des rapports entre bailleurs et preneurs a toujours été à aborder avec des pincettes. La Saône-et-Loire semble avoir longtemps bénéficié d’un climat de bonne intelligence. Pour poursuivre dans ce sens et éviter l'émergence de conflits entre les parties, la section départementale des bailleurs ruraux de la FDSEA de Saône-et-Loire avait invité deux représentants de la confédération des experts fonciers, Jacques Rebillard et Laurent Janiaud, pour évoquer « l’importance de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du bail », le tout ayant pour objectif « des relations apaisées entre bailleur et preneur ».
L’état des lieux d’entrée est normalement obligatoire selon les dispositions de l'article L.411-4 du code rural et lié aux arrêtés préfectoraux fixant les valeurs locatives des terres, des prés et des vignes.
Établi de façon contradictoire, il est « plus que conseillé que les deux parties soient présentes lors de sa réalisation », explique Jacques Rebillard. Ce document sert ainsi à établir « au moment de la sortie s’il y a eu amélioration ou dégradation » et donc les indemnités éventuelles entre les parties. Il peut aussi être utilisé en cours de bail pour rappeler à l'ordre une partie défaillante.
Les valeurs locatives des terres et prés sont calculées en fonction du type de sol et d’un rendement moyen de référence, le tout étant soumis à des critères de majoration et de minoration prévus par l'arrêté préfectoral fixant les prix des baux ruraux. Le cas des bâtiments, d’exploitation et d’habitation, est traité à part dans l'arrêté.
Chaque année, les minima et maxima des valeurs locatives sont actualisés par le préfet en tenant compte de l’évolution de l’indice national des fermages.
http://www.saone-et-loire.gouv.fr/les-fermages-en-vigueur-dont-indice-national-des-a5807.html
Les vignes au pourcentage
Le prix des baux viticoles se fixent, eux, entre 13 et 23,5 % du rendement annuel maximal de l’appellation. Ces rendements sont aussi révisés chaque année par la préfecture et bénéficient de facteurs correctifs de production, de coût d’exploitation, de qualité. « Il est important de le rappeler, a souligné Laurent Janiaud, car ceci est la règle alors qu’on entend encore souvent parler de fixation du prix à l’hectolitre par hectare ».
La problématique du retour des labours en vigne a aussi été évoquée : le principe est que la plantation appartient au propriétaire et que le renouvellement des pieds est à sa charge. Mais quid des pieds arrachés par le locataire lors du labour ? Il semblerait qu’un département voisin ait trouvé le compromis en répartissant la charge du renouvellement entre bailleur et preneur selon la cause de l’arrachage, maladie ou labour. Tout est une nouvelle fois une question de confiance.
Il convient enfin de signaler, d’une part, qu’il est toujours possible de faire le point en cours de bail si de gros changements ont eu lieu ou sont envisagés, et d’autre part, que l’absence d’état des lieux n’a aucune incidence fiscale ou juridique.
Toutes les informations peuvent être retrouvées plus en détail sur le site de la préfecture 71 et sur celui de la DDT 71.
Section des bailleurs, la concertation pour un climat serein
Sujet sensible s’il en est, le domaine des baux ruraux et des rapports entre bailleurs et preneurs a toujours été à aborder avec des pincettes. La Saône-et-Loire semble avoir longtemps bénéficié d’un climat de bonne intelligence. Pour poursuivre dans ce sens et éviter l'émergence de conflits entre les parties, la section départementale des bailleurs ruraux de la FDSEA de Saône-et-Loire avait invité deux représentants de la confédération des experts fonciers, Jacques Rebillard et Laurent Janiaud, pour évoquer « l’importance de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du bail », le tout ayant pour objectif « des relations apaisées entre bailleur et preneur ».
L’état des lieux d’entrée est normalement obligatoire selon les dispositions de l'article L.411-4 du code rural et lié aux arrêtés préfectoraux fixant les valeurs locatives des terres, des prés et des vignes.
Établi de façon contradictoire, il est « plus que conseillé que les deux parties soient présentes lors de sa réalisation », explique Jacques Rebillard. Ce document sert ainsi à établir « au moment de la sortie s’il y a eu amélioration ou dégradation » et donc les indemnités éventuelles entre les parties. Il peut aussi être utilisé en cours de bail pour rappeler à l'ordre une partie défaillante.
Les valeurs locatives des terres et prés sont calculées en fonction du type de sol et d’un rendement moyen de référence, le tout étant soumis à des critères de majoration et de minoration prévus par l'arrêté préfectoral fixant les prix des baux ruraux. Le cas des bâtiments, d’exploitation et d’habitation, est traité à part dans l'arrêté.
Chaque année, les minima et maxima des valeurs locatives sont actualisés par le préfet en tenant compte de l’évolution de l’indice national des fermages.
http://www.saone-et-loire.gouv.fr/les-fermages-en-vigueur-dont-indice-national-des-a5807.html
Les vignes au pourcentage
Le prix des baux viticoles se fixent, eux, entre 13 et 23,5 % du rendement annuel maximal de l’appellation. Ces rendements sont aussi révisés chaque année par la préfecture et bénéficient de facteurs correctifs de production, de coût d’exploitation, de qualité. « Il est important de le rappeler, a souligné Laurent Janiaud, car ceci est la règle alors qu’on entend encore souvent parler de fixation du prix à l’hectolitre par hectare ».
La problématique du retour des labours en vigne a aussi été évoquée : le principe est que la plantation appartient au propriétaire et que le renouvellement des pieds est à sa charge. Mais quid des pieds arrachés par le locataire lors du labour ? Il semblerait qu’un département voisin ait trouvé le compromis en répartissant la charge du renouvellement entre bailleur et preneur selon la cause de l’arrachage, maladie ou labour. Tout est une nouvelle fois une question de confiance.
Il convient enfin de signaler, d’une part, qu’il est toujours possible de faire le point en cours de bail si de gros changements ont eu lieu ou sont envisagés, et d’autre part, que l’absence d’état des lieux n’a aucune incidence fiscale ou juridique.
Toutes les informations peuvent être retrouvées plus en détail sur le site de la préfecture 71 et sur celui de la DDT 71.
