Expert foncier et agricole

Retour sur le congrès des experts fonciers, sur la question de la détermination de la valeur d'une exploitation

Le congrès de la Confédération nationale des experts fonciers (CEF) s'est déroulé à Beaune en mai dernier. Ce rendez-vous triennal a rassemblé près de quatre cents participants, experts fonciers mais aussi partenaires de la CEF, venus de toute la France pour débattre et échanger sur le devenir de cette profession aux contours multiples.

Placé sous la thématique "l’expert foncier, incontournable acteur de l’évaluation !" et brillamment animé par Thierry Watelet, journaliste à France Télévisions, cet événement a permis de décrire le large champ de compétences de l’expert foncier et de mettre en avant son savoir-faire en matière agricole, patrimoniale et environnementale.

« Notre volonté est de mettre sur le devant de la scène notre profession, parfois trop discrète, et de démontrer qu’elle a toute sa place et toute sa pertinence dans un environnement économique, social et humain en profonde transformation », rappelait Thomas Augustin, président de la CEF. De fait, dans un contexte économique particulier, ce 36e congrès avait fait le choix d'un format innovant propice à l'ouverture et à la réflexion. Ainsi, trois ateliers thématiques étaient-ils proposés aux participants :

-       l'évaluation de l’entreprise agricole ;

-       les procédures de la réparation et de la compensation du préjudice écologique ;

-       enfin l'évaluation des marques viticoles.

Évaluer, une nécessité

Qu'il s'agisse d'une donation, d'un partage, d'une succession, d'une liquidation, d'une expropriation, d'une réorganisation foncière, mais aussi d’un état des lieux en vue d’un bail... A chaque fois, l'évaluation est un passage obligé. Mais comment évaluer un bien ? Comment déterminer le prix d'un appartement, d'un bureau, d'un gîte, d'un château, d'un équipement sportif, d'une terre moissonnée, d’une parcelle en zone d’appellation, d’un terrain agricole constructible d’un autre qui ne l’est pas... Plus encore, d’une entreprise agricole et viticole avec ses différents actifs… L’exercice exige des connaissances, de l’expérience, voire une certaine sagesse.

Dans le vif du sujet

La détermination de la valeur de l’entreprise agricole et/ou viticole est en effet un exercice difficile qui nécessite de la part de l’expert de la rigueur, du professionnalisme et une vraie capacité d’adaptation. Cet atelier était animé par Bruno Chapelier et Jean-Baptiste Truchot, tous deux experts fonciers, et Jean-Livier Cabocel, avocat. Il a permis de rappeler les différents contextes qui prévalent lors de l’évaluation d’une exploitation agricole. Contextes très différents selon qu’il s’agisse de création de sociétés, de regroupement d’exploitations, de transmission, de cession, d’expropriation, de séparation d’associés, de divorce ou encore de décès d’exploitant… Par le biais de cas pratiques, les intervenants précisaient les éléments déterminant la valeur de l’entreprise agricole (entre valeurs patrimoniale, de rendement, économique, de liquidation, de reprenabilité…) ainsi que ceux de l’étude de risques et les diverses méthodes de calcul de valorisation. Dans une région de polyculture-élevage, une exploitation agricole est de fait composée d’un parc de matériels, d’un cheptel, et d’un contrat de production, de bâtiments, de terres… Définir la valeur du parc de matériels reste relativement simple. Mais la valeur d’une entreprise agricole se résume-t-elle au prix du matériel ? Une exploitation agricole bien pourvue en matériels, mais sans contrat de production vaut-elle davantage qu’une autre qui a des contrats de production à forte valeur ajoutée ? Cet atelier avait pour but de réfléchir et surtout d'expliquer les méthodes qu’appliquent les experts fonciers pour évaluer une entreprise agricole en tenant compte du socle commun en tenant compte des particularités de chaque région.

Frédéric Duclos