La cession d'un bail rural en détails avec le service juridique de la FDSEA de Saône-et-Loire
La cession de bail a pour effet de transférer à un tiers le droit personnel du preneur sur le bien loué. Elle est en principe interdite, au même titre que la sous-location (article L. 411-35 du Code rural) et cette prohibition légale à un caractère d'ordre public. Le preneur a cependant la faculté, sous certaines conditions, de céder son bail à son conjoint ou son descendant. La loi lui permet aussi d'associer un descendant à son bail en qualité de copreneur. La cession des baux est un élément primordial et indispensable à la bonne transmission d’une exploitation agricole ou viticole. Le point sur le régime de la cession du bail et les précautions à prendre.
Qui peut bénéficier de la cession du bail ? La cession est autorisée au profit du descendant ou du conjoint du preneur. Le bénéficiaire doit avoir atteint l’âge de la majorité ou avoir été émancipé. La cession est donc possible au profit des enfants ou petits-enfants du preneur. En revanche, elle ne peut pas être autorisée au profit d'un gendre, ni d'un enfant majeur d'un premier lit de l'épouse du preneur car ils n'ont aucun lien de filiation avec le preneur. Le preneur a également la faculté, sous certaines conditions, de céder le droit au bail à son conjoint ou à son partenaire d’un PACS participant à l'exploitation : l'opération suppose une participation du conjoint ou du partenaire à l'exploitation (cette condition d'exploitation s'applique aux terres louées objet de la cession mais elle est entendue largement), mais elle suppose également une volonté du preneur de céder le bail à son conjoint.
Autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux
La cession du bail ne peut être réalisée qu’avec l’autorisation du bailleur ou, à défaut, du Tribunal paritaire des baux ruraux. A défaut d'accord du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le preneur n'est toutefois pas tenu de solliciter le consentement du bailleur avant de s'adresser au juge : il peut saisir directement le tribunal paritaire d'une demande d'autorisation de cession. Avant de saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux et afin de conserver de bonnes relations bailleur-preneur, il est recommandé de solliciter directement son bailleur.
Très important : l’autorisation du bailleur ou l'autorisation judiciaire doit être nécessairement préalable à la cession.
En clair, si l’exploitant souhaite transmettre les baux dont il est titulaire à son fils en raison d’un départ en retraite, la cession des baux doit obligatoirement intervenir avant le départ effectif en retraite.
En cas de refus du bailleur, le Tribunal doit avoir autorisé la cession avant l’arrêt d’exploitation du cédant. Par exemple, pour un départ en retraite au 31 décembre 2019, il est conseillé d’engager les démarches relatives à la cession des baux dès le début de l’année 2019. Si les relations avec le bailleur sont dégradées au point qu’il puisse opposer un refus injustifié à la demande de cession, il faut engager les démarches au plus tôt. De manière à obtenir l’autorisation du Tribunal avant la date de départ prévue. Sur la forme, l’autorisation du bailleur doit être donnée par écrit et la cession du bail doit obligatoirement faire l’objet d’un écrit. En pratique, il est courant de rédiger un acte cosigné par l’ensemble des intervenants à la cession, à savoir le bailleur, le preneur cédant (le père par ex.) et le cessionnaire (par ex. le fils bénéficiaire de la transmission).
Contrôle exercé par le juge
En cas de cession judiciaire du bail, le juge va rechercher si elle ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur en prenant en compte deux considérations : les qualités du cessionnaire éventuel et le comportement du preneur. Concernant les qualités du cessionnaire éventuel, le juge les apprécie en scrutant s'il offre les garanties voulues pour assurer une bonne exploitation du fonds. Les aptitudes professionnelles de l'intéressé, sa solvabilité, ses moyens matériels constituent des éléments d'appréciation déterminants. L’article L. 411-35 du Code rural dispose également que la faculté de céder le bail est une faveur réservée au fermier qui s'est scrupuleusement acquitté de ses obligations. Le juge va donc s’assurer que le preneur est de bonne foi, c'est-à-dire qu’il n’a pas commis de manquements aux obligations résultant de son bail et s’est effectivement comporté comme digne de bénéficier du régime de faveur que permet le Code Rural. Si tel est le cas, le juge accordera l’autorisation judiciaire de céder le bail.
Service Juridique du GROUPE FDSEA
Contact au 03.85.29.56.01, pour la préparation et le suivi de la cession de vos baux.
