Droit de préemption de l'indivisaire
La faculté de renonciation du vendeur
Dans un arrêt du 9 février 2011, la Cour de cassation a rappelé qu’en
cas de vente de droits indivis, soumise au droit de préemption de
l’indivisaire, le vendeur peut toujours renoncer à son projet de vente
malgré la manifestation de l’indivisaire d’exercer son droit de
préemption. C’est l’occasion de s’interroger sur le maintien de cette solution en
présence d’un avant-contrat, engageant le vendeur, conclu avec
l’acquéreur pressenti.
cas de vente de droits indivis, soumise au droit de préemption de
l’indivisaire, le vendeur peut toujours renoncer à son projet de vente
malgré la manifestation de l’indivisaire d’exercer son droit de
préemption. C’est l’occasion de s’interroger sur le maintien de cette solution en
présence d’un avant-contrat, engageant le vendeur, conclu avec
l’acquéreur pressenti.
L’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 9 février 2011 offre l’occasion de s’interroger sur les moyens mis à la disposition du vendeur pour faire échec à l’exercice d’un droit de préemption. En effet, il arrive que le bénéficiaire d’un droit de préemption ait fait connaître son intention de préempter, mais que le vendeur puisse mettre à néant cette volonté pour empêcher, in fine, la conclusion du contrat de vente.
Le problème de droit qui se posait était clair : la notification de l’intention de céder ses droits indivis vaut-elle offre de vente et l’indivisaire qui souhaite vendre peut-il renoncer à son projet après que le bénéficiaire du droit de préemption ait manifesté son intention de l’exercer ?
La Cour de cassation répond très clairement que « la notification faite au titulaire du droit de préemption de l’intention de céder ses droits indivis ne vaut pas offre de vente et que l’indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet malgré la manifestation de volonté d’un autre indivisaire d’exercer son droit de préemption ».
Il s’agit donc d’une faculté offerte au vendeur de revenir sur son intention de vendre, afin de rendre ineffectif l’exercice du droit de préemption. Moyen efficace, mais limité au droit de préemption de l’indivisaire puisque, dans les autres cas, le fait de qualifier la notification d’offre de vente empêche le vendeur de se rétracter après l’acceptation par le bénéficiaire du droit de préemption, conformément au droit commun de la formation des contrats.
Cette renonciation au projet de vente par le vendeur est admise, malgré l’intention de l’indivisaire de préempter. Mais sa portée doit être mesurée lorsque le vendeur est déjà engagé de manière définitive envers l’acquéreur.
Renonciation par le vendeur à son projet de vente
En principe, la renonciation par le vendeur à son projet de vente est impossible dès lors que le bénéficiaire du droit de préemption a fait connaître son intention de préempter. Cette solution découle de la qualification d’offre de vente parfois retenue par le législateur : c’est le cas pour le droit de préemption des locataires, ou encore de la Safer en vertu de l’article L.143-8 du Code rural qui renvoie aux conditions d’exercice du droit de préemption du fermier.
Ainsi, les juges, appliquant le droit commun de la formation des contrats, estiment qu’en principe, l’offre peut être retirée tant qu’elle n’a pas été acceptée. En revanche, une fois l’offre acceptée, c’est-à-dire lorsque le préempteur a fait connaître sa décision de préempter, l’échange des consentements a eu lieu et la vente doit donc être considérée comme parfaite. Le préempteur peut donc agir en exécution forcée de la vente, tout comme le vendeur.
Mais ce mécanisme fondé sur l’existence d’une offre tombe si, comme c’est le cas pour le droit de préemption de l’indivisaire, les juges refusent cette qualification.
Ainsi, dans l’arrêt du 9 février 2011, la notification du projet de vente ne valant pas offre, le vendeur peut renoncer à son projet malgré la manifestation de volonté de l’indivisaire d’exercer son droit de préemption. La Cour de cassation reprend une solution déjà retenue par elle en 1984 ainsi que par plusieurs juridictions du fond.
A l’appui de la solution retenue dans le dernier arrêt de la Cour de cassation, on peut considérer qu’elle respecte la véritable volonté de l’indivisaire vendeur, qui ne souhaite pas vendre à ses coïndivisaires mais ne fait que respecter une obligation légale.
Portée de la renonciation du vendeur définitivement engagé
En principe, si le vendeur s’est déjà engagé vis-à-vis de l’acquéreur pressenti, il ne peut plus renoncer à son égard à la vente.
Ce sera le cas en présence d’une promesse synallagmatique. En revanche, en cas de promesse unilatérale de vente, la réaffirmation récente de l’impossible réalisation forcée de la vente en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option ne permet pas de considérer que l’engagement du promettant à l’égard du bénéficiaire est définitif.
Les différentes étapes de cette affaire
Premier acte : les indivisaires exercent leur droit de préemption, ce qui fait tomber la promesse de vente conclue sous la condition suspensive de non-exercice de ce droit : la promesse devenue caduque, le vendeur n’est plus engagé à l’égard du bénéficiaire.
Deuxième acte : le vendeur renonce à son projet, ce qui, cette fois, fait tomber l’acte vis-à-vis de l’indivisaire.
Les juges admettent donc la validité de la renonciation alors même que le vendeur était lié par un avant-contrat. Si l’on en était resté là, aucune vente n’aurait pu être conclue : ni avec l’acquéreur pressenti, puisque la promesse de vente était caduque du fait de l’exercice du droit de préemption, ni avec les indivisaires, le vendeur ayant renoncé à son projet.
Troisième étape, enfin : les indivisaires renoncent à leur tour à l’exercice de leur droit de préemption. L’intérêt de cette renonciation était de permettre postérieurement la réalisation de la condition suspensive, donc de faire revivre la promesse ! L’indivisaire souhaitait en effet que la vente soit conclue avec le bénéficiaire de la promesse avec qui il avait trouvé un arrangement concernant le partage des biens indivis. D’où sa renonciation à l’exercice de son droit de préemption, permettant in fine la réalisation de la condition suspensive, donc la « renaissance » de la promesse de vente et la conclusion de la vente par la levée de l’option dans les délais.
Le problème de droit qui se posait était clair : la notification de l’intention de céder ses droits indivis vaut-elle offre de vente et l’indivisaire qui souhaite vendre peut-il renoncer à son projet après que le bénéficiaire du droit de préemption ait manifesté son intention de l’exercer ?
La Cour de cassation répond très clairement que « la notification faite au titulaire du droit de préemption de l’intention de céder ses droits indivis ne vaut pas offre de vente et que l’indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet malgré la manifestation de volonté d’un autre indivisaire d’exercer son droit de préemption ».
Il s’agit donc d’une faculté offerte au vendeur de revenir sur son intention de vendre, afin de rendre ineffectif l’exercice du droit de préemption. Moyen efficace, mais limité au droit de préemption de l’indivisaire puisque, dans les autres cas, le fait de qualifier la notification d’offre de vente empêche le vendeur de se rétracter après l’acceptation par le bénéficiaire du droit de préemption, conformément au droit commun de la formation des contrats.
Cette renonciation au projet de vente par le vendeur est admise, malgré l’intention de l’indivisaire de préempter. Mais sa portée doit être mesurée lorsque le vendeur est déjà engagé de manière définitive envers l’acquéreur.
Renonciation par le vendeur à son projet de vente
En principe, la renonciation par le vendeur à son projet de vente est impossible dès lors que le bénéficiaire du droit de préemption a fait connaître son intention de préempter. Cette solution découle de la qualification d’offre de vente parfois retenue par le législateur : c’est le cas pour le droit de préemption des locataires, ou encore de la Safer en vertu de l’article L.143-8 du Code rural qui renvoie aux conditions d’exercice du droit de préemption du fermier.
Ainsi, les juges, appliquant le droit commun de la formation des contrats, estiment qu’en principe, l’offre peut être retirée tant qu’elle n’a pas été acceptée. En revanche, une fois l’offre acceptée, c’est-à-dire lorsque le préempteur a fait connaître sa décision de préempter, l’échange des consentements a eu lieu et la vente doit donc être considérée comme parfaite. Le préempteur peut donc agir en exécution forcée de la vente, tout comme le vendeur.
Mais ce mécanisme fondé sur l’existence d’une offre tombe si, comme c’est le cas pour le droit de préemption de l’indivisaire, les juges refusent cette qualification.
Ainsi, dans l’arrêt du 9 février 2011, la notification du projet de vente ne valant pas offre, le vendeur peut renoncer à son projet malgré la manifestation de volonté de l’indivisaire d’exercer son droit de préemption. La Cour de cassation reprend une solution déjà retenue par elle en 1984 ainsi que par plusieurs juridictions du fond.
A l’appui de la solution retenue dans le dernier arrêt de la Cour de cassation, on peut considérer qu’elle respecte la véritable volonté de l’indivisaire vendeur, qui ne souhaite pas vendre à ses coïndivisaires mais ne fait que respecter une obligation légale.
Portée de la renonciation du vendeur définitivement engagé
En principe, si le vendeur s’est déjà engagé vis-à-vis de l’acquéreur pressenti, il ne peut plus renoncer à son égard à la vente.
Ce sera le cas en présence d’une promesse synallagmatique. En revanche, en cas de promesse unilatérale de vente, la réaffirmation récente de l’impossible réalisation forcée de la vente en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option ne permet pas de considérer que l’engagement du promettant à l’égard du bénéficiaire est définitif.
Les différentes étapes de cette affaire
Premier acte : les indivisaires exercent leur droit de préemption, ce qui fait tomber la promesse de vente conclue sous la condition suspensive de non-exercice de ce droit : la promesse devenue caduque, le vendeur n’est plus engagé à l’égard du bénéficiaire.
Deuxième acte : le vendeur renonce à son projet, ce qui, cette fois, fait tomber l’acte vis-à-vis de l’indivisaire.
Les juges admettent donc la validité de la renonciation alors même que le vendeur était lié par un avant-contrat. Si l’on en était resté là, aucune vente n’aurait pu être conclue : ni avec l’acquéreur pressenti, puisque la promesse de vente était caduque du fait de l’exercice du droit de préemption, ni avec les indivisaires, le vendeur ayant renoncé à son projet.
Troisième étape, enfin : les indivisaires renoncent à leur tour à l’exercice de leur droit de préemption. L’intérêt de cette renonciation était de permettre postérieurement la réalisation de la condition suspensive, donc de faire revivre la promesse ! L’indivisaire souhaitait en effet que la vente soit conclue avec le bénéficiaire de la promesse avec qui il avait trouvé un arrangement concernant le partage des biens indivis. D’où sa renonciation à l’exercice de son droit de préemption, permettant in fine la réalisation de la condition suspensive, donc la « renaissance » de la promesse de vente et la conclusion de la vente par la levée de l’option dans les délais.
