Terres agricoles plantées
Le traitement des plus-values
A l’occasion d’un rescrit portant sur les modalités de taxation des terres agricoles plantées, l’administration fiscale a pris le soin de rappeler l’importance qu’elle attache à la ventilation du prix des terres de celui des plantations dans l’acte authentique. Le rescrit visait une question dont la portée de la réponse s’inscrit dans un cadre plus général et d’application courante.
Lorsqu’un même acte retrace la cession de biens soumis à des régimes d’imposition distincts, la déclaration de plus-value (n° 2048 IMM) établie par le notaire pour le compte du vendeur doit-elle mentionner de manière distincte le prix des terres et celui des plantations ?
Lorsqu’un même acte retrace la cession de biens soumis à des régimes d’imposition distincts, la déclaration de plus-value (n° 2048 IMM) établie par le notaire pour le compte du vendeur doit-elle mentionner de manière distincte le prix des terres et celui des plantations ?
L’administration a rappelé le principe selon lequel les exploitants agricoles soumis à un régime de bénéfice réel (normal ou simplifié) doivent inscrire à l’actif de leur bilan l’ensemble des immeubles bâtis ou non bâtis dont ils sont propriétaires et qu’ils utilisent pour les besoins de l’exploitation. A ce titre, les plus-values constatées lors de la cession de ces éléments d’actif sont soumises au régime des plus-values professionnelles.
La taxation de la plus-value professionnelle est effectuée dans le cadre des résultats d’exploitation lorsque la plus-value relève du court terme. En revanche, lorsque la plus-value relève du long terme, elle est imposée au taux proportionnel de 28,3 %.
Elle a également précisé que par exception à cette règle, l’exploitant peur choisir, sous certaines conditions, de conserver les terres agricoles dans son patrimoine privé. Dans ce cas, les plus-values réalisées lors de la cession de ces terres relèvent du régime des plus-values des particuliers, à l’exception toutefois des plantations et améliorations foncières temporaires qui doivent obligatoirement figurer à l’actif.
Les modalités d’option pour le maintien des terres dans le patrimoine privé ont été assouplies afin de rapprocher cette règle du principe de liberté d’inscription au bilan, telle que prévue en matière des bénéfices industriels et commerciaux. L’option s’applique désormais à l’intégralité des terres dont l’exploitant est propriétaire ou qu’il acquiert pendant l’exercice, cette option étant tacitement reconductible et devant faire l’objet, le cas échéant, d’une renonciation expresse de l’exploitant.
Il ressort de la jurisprudence du Conseil d’Etat que l’exception à l’obligation d’inscrire les immeubles à l’actif ne s’étend pas aux plantations, qui constituent un élément de l’actif immobilisé amortissable, distinct des terres qui les supportent.
Les plantations et améliorations foncières temporaires doivent être inscrites à l’actif pour leur prix de revient ou leur coût réel de production.
L’administration fiscale s’est finalement rangée à la jurisprudence administrative en admettant que les plus-values réalisées lors de la cession de terres agricoles conservées dans le patrimoine privé du contribuable relèvent du régime des plus-values des particuliers.
A l’inverse, les plus-values réalisées lors de la cession des plantations inscrites à l’actif de l’exploitation relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Comme le préconisait déjà, l’administration fiscale dans son instruction du 23 février 1981, les contrats de vente doivent mentionner de manière distincte le prix du sol et celui des plantations.
En l’espèce, le rescrit soumis à l’administration fiscale visait l’hypothèse de terres plantées, maintenues dans le patrimoine privé de l’exploitant, et qui à l’occasion de la cession, faisaient l’objet de deux plus values relevant de deux régimes distincts d’imposition.
La cession des terres faisait l’objet d’une taxation au titre des plus-values immobilières des particuliers et la cession des plantations, d’une taxation au titre des plus-values professionnelles.
L’administration fiscale précise que lorsqu’un même acte retrace la cession de biens soumis à des régimes d’imposition distincts, il appartient au notaire de préciser dans la déclaration de plus-value n° 2048 IMM établie pour le compte du vendeur :
en page 1, partie « Désignation du bien vendu », sur la ligne "Nature", la mention "terres agricoles à l’exclusion des plantations" ;
en page 2, au niveau du prix de cession, la fraction du prix de cession afférente aux biens détenus dans le patrimoine privé du vendeur.
Dans ces conditions, les actes notariés doivent ventilés le prix de la terre et celui des plantations, avec une mention fiscale se rapportant aux régimes des plus-values.
En toutes hypothèses, les droits liés à une vente immobilière font l’objet d’une taxation à un taux proportionnel de... 5,090006 % !
La taxation de la plus-value professionnelle est effectuée dans le cadre des résultats d’exploitation lorsque la plus-value relève du court terme. En revanche, lorsque la plus-value relève du long terme, elle est imposée au taux proportionnel de 28,3 %.
Elle a également précisé que par exception à cette règle, l’exploitant peur choisir, sous certaines conditions, de conserver les terres agricoles dans son patrimoine privé. Dans ce cas, les plus-values réalisées lors de la cession de ces terres relèvent du régime des plus-values des particuliers, à l’exception toutefois des plantations et améliorations foncières temporaires qui doivent obligatoirement figurer à l’actif.
Les modalités d’option pour le maintien des terres dans le patrimoine privé ont été assouplies afin de rapprocher cette règle du principe de liberté d’inscription au bilan, telle que prévue en matière des bénéfices industriels et commerciaux. L’option s’applique désormais à l’intégralité des terres dont l’exploitant est propriétaire ou qu’il acquiert pendant l’exercice, cette option étant tacitement reconductible et devant faire l’objet, le cas échéant, d’une renonciation expresse de l’exploitant.
Il ressort de la jurisprudence du Conseil d’Etat que l’exception à l’obligation d’inscrire les immeubles à l’actif ne s’étend pas aux plantations, qui constituent un élément de l’actif immobilisé amortissable, distinct des terres qui les supportent.
Les plantations et améliorations foncières temporaires doivent être inscrites à l’actif pour leur prix de revient ou leur coût réel de production.
L’administration fiscale s’est finalement rangée à la jurisprudence administrative en admettant que les plus-values réalisées lors de la cession de terres agricoles conservées dans le patrimoine privé du contribuable relèvent du régime des plus-values des particuliers.
A l’inverse, les plus-values réalisées lors de la cession des plantations inscrites à l’actif de l’exploitation relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Comme le préconisait déjà, l’administration fiscale dans son instruction du 23 février 1981, les contrats de vente doivent mentionner de manière distincte le prix du sol et celui des plantations.
En l’espèce, le rescrit soumis à l’administration fiscale visait l’hypothèse de terres plantées, maintenues dans le patrimoine privé de l’exploitant, et qui à l’occasion de la cession, faisaient l’objet de deux plus values relevant de deux régimes distincts d’imposition.
La cession des terres faisait l’objet d’une taxation au titre des plus-values immobilières des particuliers et la cession des plantations, d’une taxation au titre des plus-values professionnelles.
L’administration fiscale précise que lorsqu’un même acte retrace la cession de biens soumis à des régimes d’imposition distincts, il appartient au notaire de préciser dans la déclaration de plus-value n° 2048 IMM établie pour le compte du vendeur :
en page 1, partie « Désignation du bien vendu », sur la ligne "Nature", la mention "terres agricoles à l’exclusion des plantations" ;
en page 2, au niveau du prix de cession, la fraction du prix de cession afférente aux biens détenus dans le patrimoine privé du vendeur.
Dans ces conditions, les actes notariés doivent ventilés le prix de la terre et celui des plantations, avec une mention fiscale se rapportant aux régimes des plus-values.
En toutes hypothèses, les droits liés à une vente immobilière font l’objet d’une taxation à un taux proportionnel de... 5,090006 % !
