Urbanisme
Péremption du permis de construire
Le code de l’urbanisme prévoit que le permis de construire est périmé
si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à
compter de la date de notification du permis ou si, passé ce délai, les
travaux ont été arrêtés pendant une durée supérieure à une année.
si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à
compter de la date de notification du permis ou si, passé ce délai, les
travaux ont été arrêtés pendant une durée supérieure à une année.
Deux arrêts récents viennent préciser cette notion de péremption du permis de construire.
Inexécution ou arrêt des travaux imputable à l'administration
Cette disposition ne peut être opposée au pétitionnaire si l’inexécution ou l’arrêt des travaux est imputable au fait d’un tiers et, en particulier, de l’administration.
Ce tempérament, apporté par la jurisprudence sous l’empire de l’ancien régime (ancien article R. 421-32 du Code de l’Urbanisme) est transposable aux règles de péremption issues de la réforme des autorisations d’urbanisme.
Le fait de l’administration a été retenu, par exemple, lorsque les travaux ont été engagés par la collectivité ayant délivré le permis, sur le terrain d’assiette des pétitionnaires, faisant ainsi obstacle au commencement de leur chantier.
Dans cette hypothèse, le délai de caducité est interrompu et recommence à courir, pour deux ans, à compter de la fin des travaux.
Dans un arrêt du 30 décembre 2010, le Conseil d’Etat rappelle que, pour être interruptif du délai de validité, le fait de l’administration doit être directement à l’origine de l’inertie du constructeur.
En l’espèce, le requérant soutenait que le passage sur des parcelles communales temporairement autorisé pour les besoins du chantier, aurait été trop étroit pour permettre aux engins d’accéder au terrain d’assiette du projet.
Le Conseil d’Etat a jugé qu’il ne s’agissait pas là d’un fait de l’administration de nature à faire échec à la constatation de péremption.
Interruption judiciaire des travaux
Un jugement judiciaire ordonnant l’interruption des travaux interrompt le délai de validité du permis et n’a pas pour effet d’entraîner la caducité du permis de construire, tandis que l’annulation de ce jugement fait de nouveau courir le délai de validité.
La cour administrative d’appel de Marseille, dans un arrêt du 9 décembre 2010, semble apporter une nuance à cette règle.
Rendue à propos d’une déclaration de travaux relevant de l’ancien régime des autorisations d’urbanisme, cette solution est doublement transposable aux permis de construire ou de lotir, ainsi qu’aux règles de péremption issues de la réforme de 2007.
L’affaire portait sur une non-opposition à déclaration pour la construction d’une clôture. Alors que celle-ci avait été en partie édifiée, le juge judiciaire, saisi par un tiers sur le fondement du code rural, avait ordonné la remise en état des lieux. Les travaux avaient, en conséquence, été interrompus et la clôture, déposée.
Après la réformation de ce jugement en appel, le pétitionnaire s’était cru autorisé à reprendre les travaux, plus d’un an après leur interruption.
Le Maire avait alors pris un arrêté interruptif de travaux en s’appuyant sur la caducité de l’autorisation initiale.
Saisie d’un recours en annulation contre cet arrêté, la cour administrative d’appel a confirmé la péremption de l’autorisation et la légalité de l’arrête municipal litigieux.
Elle considère, en effet, que si l’interruption de l’exécution des travaux consécutive à une décision judiciaire ne peut, par principe, entraîner la caducité de l’autorisation, c’est à la condition que l’instance dans laquelle cette décision de justice est rendue, concerne directement la validité ou l’existence de l’autorisation de construire.
A contrario, le délai de validité de l’autorisation continue à courir lorsque, comme en l’espèce, la décision judiciaire intervient dans le cadre d’un litige de voisinage et que l’instance concerne les droits respectifs des riverains sur le terrain d’assiette de la construction autorisée.
Dans ce cas, l’interruption des travaux consécutive au jugement ne peut être assimilée à un fait de l’administration ayant délivré l’autorisation de construire ou à un cas de force majeure et reste sans effet sur le délai de validité.
En l’espèce, la cour n’explicite pas le fondement de l’action engagée devant le juge civil, dont on sait seulement qu’elle s’appuie sur une disposition du code rural. Mais l’application de cette règle conduirait, par exemple, à exclure toute interruption de délai si le jugement résultait d’une action visant à défendre le droit de propriété, sur le fondement de l’article r 545 du code civil, en cas d’empiétement.
Les incidents de nature juridictionnelle peuvent ainsi affecter le délai de validité des autorisations, selon un maillage complexe de règles issues de la jurisprudence et du code de l’urbanisme, en fonction du fondement de l’action engagée.
Inexécution ou arrêt des travaux imputable à l'administration
Cette disposition ne peut être opposée au pétitionnaire si l’inexécution ou l’arrêt des travaux est imputable au fait d’un tiers et, en particulier, de l’administration.
Ce tempérament, apporté par la jurisprudence sous l’empire de l’ancien régime (ancien article R. 421-32 du Code de l’Urbanisme) est transposable aux règles de péremption issues de la réforme des autorisations d’urbanisme.
Le fait de l’administration a été retenu, par exemple, lorsque les travaux ont été engagés par la collectivité ayant délivré le permis, sur le terrain d’assiette des pétitionnaires, faisant ainsi obstacle au commencement de leur chantier.
Dans cette hypothèse, le délai de caducité est interrompu et recommence à courir, pour deux ans, à compter de la fin des travaux.
Dans un arrêt du 30 décembre 2010, le Conseil d’Etat rappelle que, pour être interruptif du délai de validité, le fait de l’administration doit être directement à l’origine de l’inertie du constructeur.
En l’espèce, le requérant soutenait que le passage sur des parcelles communales temporairement autorisé pour les besoins du chantier, aurait été trop étroit pour permettre aux engins d’accéder au terrain d’assiette du projet.
Le Conseil d’Etat a jugé qu’il ne s’agissait pas là d’un fait de l’administration de nature à faire échec à la constatation de péremption.
Interruption judiciaire des travaux
Un jugement judiciaire ordonnant l’interruption des travaux interrompt le délai de validité du permis et n’a pas pour effet d’entraîner la caducité du permis de construire, tandis que l’annulation de ce jugement fait de nouveau courir le délai de validité.
La cour administrative d’appel de Marseille, dans un arrêt du 9 décembre 2010, semble apporter une nuance à cette règle.
Rendue à propos d’une déclaration de travaux relevant de l’ancien régime des autorisations d’urbanisme, cette solution est doublement transposable aux permis de construire ou de lotir, ainsi qu’aux règles de péremption issues de la réforme de 2007.
L’affaire portait sur une non-opposition à déclaration pour la construction d’une clôture. Alors que celle-ci avait été en partie édifiée, le juge judiciaire, saisi par un tiers sur le fondement du code rural, avait ordonné la remise en état des lieux. Les travaux avaient, en conséquence, été interrompus et la clôture, déposée.
Après la réformation de ce jugement en appel, le pétitionnaire s’était cru autorisé à reprendre les travaux, plus d’un an après leur interruption.
Le Maire avait alors pris un arrêté interruptif de travaux en s’appuyant sur la caducité de l’autorisation initiale.
Saisie d’un recours en annulation contre cet arrêté, la cour administrative d’appel a confirmé la péremption de l’autorisation et la légalité de l’arrête municipal litigieux.
Elle considère, en effet, que si l’interruption de l’exécution des travaux consécutive à une décision judiciaire ne peut, par principe, entraîner la caducité de l’autorisation, c’est à la condition que l’instance dans laquelle cette décision de justice est rendue, concerne directement la validité ou l’existence de l’autorisation de construire.
A contrario, le délai de validité de l’autorisation continue à courir lorsque, comme en l’espèce, la décision judiciaire intervient dans le cadre d’un litige de voisinage et que l’instance concerne les droits respectifs des riverains sur le terrain d’assiette de la construction autorisée.
Dans ce cas, l’interruption des travaux consécutive au jugement ne peut être assimilée à un fait de l’administration ayant délivré l’autorisation de construire ou à un cas de force majeure et reste sans effet sur le délai de validité.
En l’espèce, la cour n’explicite pas le fondement de l’action engagée devant le juge civil, dont on sait seulement qu’elle s’appuie sur une disposition du code rural. Mais l’application de cette règle conduirait, par exemple, à exclure toute interruption de délai si le jugement résultait d’une action visant à défendre le droit de propriété, sur le fondement de l’article r 545 du code civil, en cas d’empiétement.
Les incidents de nature juridictionnelle peuvent ainsi affecter le délai de validité des autorisations, selon un maillage complexe de règles issues de la jurisprudence et du code de l’urbanisme, en fonction du fondement de l’action engagée.
